Der Weg zu mehr Transparenz bei der Bewertung von Fluglärm

NZZ 24.7.2008

Entgegen anderslautender Kritik ist das sogenannte Miflu-Modell für Aussenstehende viel leichter nachvollziehbar als die Bewertung durch einen Schätzexperten. Im Übrigen sieht die Methode bei jeder Liegenschaftsbewertung einen Augenschein eines Experten vor Ort vor.

In seinem Beitrag vom 13. Juni 2008 moniert Francesco Canonica, Mitglied der Eidgenössischen Schätzungskommission, den Entscheid des Bundesgerichtes, den Einsatz von statistischen Methoden bei der Bewertung von Fluglärm anzuerkennen. Der Artikel führt im Wesentlichen die gleichen Argumente an, die die Bundesrichter in ihrem Urteil entkräftet haben. Dabei werden wichtige Fakten ausser acht gelassen, die angesichts der Tragweite der Materie – 19’000 Entschädigungsforderungen sind pendent – präzisiert werden müssen.

Durchblick für Laien

So bemängelt der erwähnte Artikel die fehlende Transparenz der statistischen Bewertungsmethode. Das eigens für die Schätzung der Lärmentwertungen in Zürich entwickelte Miflu-Modell wird als unüberprüfbare Blackbox bezeichnet. Demgegenüber stellt der Autor die traditionellen Methoden, wie die Ertragswert- oder die Lageklassemethode, als nachvollziehbar dar, weil deren Berechnungen transparent und einfach seien. In der Tat sind für das gute Verständnis der statistischen Bewertungsmethoden minimale Kenntnisse in Statistik und Ökonomie von Vorteil. Es stimmt auch, dass für die Datenanalyse spezialisierte Software herangezogen wird. Abgesehen jedoch von den technisch-ökonometrischen Aspekten herrscht auch für Nicht-Experten völlige Transparenz über die verwendeten Variablen, deren Preiseinfluss und Signifikanz, die Modellstruktur, die Anpassungsgüte des Modells und dessen Stabilität – um nur einige der Merkmale zu nennen, die bei der Modellentwicklung von unabhängiger Stelle eingehend überprüft wurden. Software und Statistik dürfen zudem nicht die Tatsache vergessen lassen, dass der Ansatz, die Unterschiede im Verkaufspreis bei Eigenheimtransaktionen in der Flughafenregion statistisch auf Unterschiede in der Lärmbelastung sowie die weiteren Eigenschaften der Liegenschaften zurückzuführen, bestechend einfach wie einleuchtend ist.

Proportionalität ist Realität

Traditionelle Bewertungsmethoden erreichen dieses Niveau an Transparenz bei weitem nicht. Wie und aufgrund welcher Informationen gelangt der Schätzer zu seinem «best guess» betreffend die richtigen Minderwerte? Vor allem kommt der Praktiker nicht umhin, mit einem Hinterkopfmodell zu arbeiten. Dessen Struktur und Einflussfaktoren bleiben aber im Dunkeln und dürften individuell erheblich abweichen. Welche Lagefaktoren berücksichtigt er? Wie gross waren die impliziten Wirkungen auf seinen Schätzwert, welche Vergleichsobjekte hat er im Kopf, ist der Vergleich mit ihnen überhaupt zulässig? All diese fundamentalen Fragen werden offengelassen.

Stattdessen mahnt der Artikel, dass nach Schätzerlehre Minderwerte nicht in Prozent des Verkehrswertes ausgedrückt werden dürfen. Unsere empirische Analyse von Tausenden von Eigenheimtransaktionen zeigt, dass es eine nahezu perfekte Proportionalität zwischen Fluglärmbelastung und ihrer Wirkung auf den Hauspreis gibt. Offensichtlich funktioniert der Immobilienmarkt in diesem Punkt anders, als die Lehre es wahrnehmen will. Auch die grosse Mehrheit der mittlerweile über 80 Studien, die weltweit die Wirkung von Fluglärm auf Immobilienpreise untersucht haben, kommt zum Schluss, dass diese einfache Proportionalität die Wirklichkeit am besten abbildet. Statistische Bewertungsmodelle sind in Tat und Wahrheit transparenter als traditionelle Schätzungsmethoden. Der Grund besteht darin, dass Letzteren immer ein gewisser arbiträrer Spielraum innewohnt. Von diesem Ermessen wird je nach Hintergrund und Ausbildung des Schätzers recht unterschiedlich Gebrauch gemacht. Das heisst jedoch weder, dass die statistischen Bewertungsmodelle perfekt sind, noch, dass es im Schätzungsprozess bzw. im Miflu-Bewertungsprozess keinen Platz für menschliches Ermessen gibt.

Der Artikel von Canonica ignoriert, dass im Rahmen der Miflu-Bewertungen jede Liegenschaftsbewertung einen Augenschein eines Experten vor Ort vorsieht. Dieser wird die wertbestimmenden Elemente festlegen, so etwa den Renovationsbedarf der betroffenen Liegenschaft. Daneben wird er die preiswirksamen Faktoren bewerten, welche im statistischen Modell nicht berücksichtigt werden konnten; etwa das Vorhandensein eines schönen Biotops im Garten oder die lästigen Geruchsimmissionen aus einem benachbarten Betrieb. Anzumerken bleibt auch, dass – anders als im Artikel behauptet – Laien keine Beurteilung der Faktoren vornehmen können. Das Modell basiert auf einem geografischen Informationssystem, in welchem die Lageeigenschaften ausgewertet werden. Auch der Fluglärm basiert auf objektiven Angaben, welche von der Empa vorgenommen wurden.

Statistik plus menschliche Erfahrung

Eine der Stärken des vom Bundesgericht unterstützten Bewertungsprozesses liegt daher darin, dass Miflu ein statistisches Modell mit dem Erfahrungsschatz der traditionellen Liegenschaftsschätzung verbindet. Wir sind überzeugt, dass die statistischen Bewertungsmethoden die bestmögliche Basis für eine faire Einschätzung der tatsächlichen Entwertung von Wohnliegenschaften durch Fluglärm – sowie durch andere Immissionen – darstellen.