Der Zürcher Wohnungsmarkt befindet sich in einer paradoxen Schieflage: Haushalte mit hohem Einkommen profitieren oft von günstigen Genossenschaftswohnungen.

Gleichzeitig verpuffen die strengeren sozialen Vergabekriterien bei städtischen Wohnungen, da diese zahlenmäßig weit unterlegen sind. Mit rund 42.000 Einheiten stellen Genossenschaftswohnungen 18 Prozent des Zürcher Wohnungsbestands – dreimal mehr als die 14.000 städtischen Wohnungen mit ihren 6 Prozent. Diese zahlenmäßige Dominanz der Genossenschaften prägt die sozialpolitische Wirkung des gemeinnützigen Wohnungsbaus entscheidend.

Unterschiedliche Zugangshürden beim gemeinnützigen Wohnungsbau

– Städtische Wohnungen unterliegen strengen Regulierungen: Maximale Einkommensgrenzen, Belegungsvorschriften (maximal 1 Zimmer mehr als Personen im Haushalt) und Priorisierung sozialer Gruppen wie Familien oder Senioren. Das E-Vermietungsportal der Stadt sorgt für transparente, aber restriktive Vergabeprozesse.

– Genossenschaftswohnungen funktionieren hingegen nach anderen Prinzipien. Zwar sind Anteilscheine von 2.000 bis 7.000 Franken erforderlich, doch fehlen oft strikte Einkommensobergrenzen. Wartelisten und Newsletter-Anmeldungen ermöglichen flexiblere Zugangswege – auch für Haushalte mit überdurchschnittlichem Einkommen.

Warum Mieterrestriktionen ins Leere laufen

Selbst wenn die städtischen Wohnungen perfekt nach sozialen Kriterien vergeben würden, bliebe ihre Gesamtwirkung immer nur begrenzt. Bei einem Verhältnis von 3:1 der Wohneinheiten zugunsten der Genossenschaften können diese leicht die sozialpolitischen Bemühungen der Stadt zunichtemachen. Genau das geschieht momentan.

Verschärfend kommt hinzu, dass Genossenschaftsmieter ihre Wohnungen oft langfristig behalten – auch wenn sich ihre Einkommensverhältnisse verbessern. Was ursprünglich als soziale Absicherung gedacht war, wird so zur subventionierten Dauermiete für Mittelschichtshaushalte.

Reformansätze dringend nötig

Die Stadt Zürich plant zwar weitere Neubauten zur Erreichung des Drittelziels im gemeinnützigen Wohnungsbau, doch ohne Reformen bei den Genossenschaften bleibt das soziale Ungleichgewicht bestehen. Ansätze könnten beispielsweise Einkommensobergrenzen auch für Genossenschaftswohnungen oder regelmäßige Überprüfungen der Berechtigung sein.

Das aktuelle System privilegiert de facto diejenigen, die bereits Zugang zu günstigen Wohnungen haben, während wirklich Bedürftige auf dem angespannten privaten Markt konkurrieren müssen.

Eine ehrliche Debatte über die Verteilungsgerechtigkeit im gemeinnützigen Wohnungsbau ist überfällig – und muss alle 56.000 Wohnungen des Sektors einbeziehen, nicht nur die städtischen.