Kaum ist das Ja zum kantonalen Gegenvorschlag beim Wohnschutz verdaut, spricht die Zurich-Versicherung die Leerkündigung für 156 Wohnungen in Witikon (Siedlung Wiesliacher) und Höngg aus.

Fast zeitgleich verschickt ein UBS-Immobilienfonds die Leerkündigung für 59 weitere Wohnungen an der Carl-Spitteler-Strasse – ebenfalls in Witikon. Über 200 Haushalte müssen gehen.

Was die Stimmberechtigten tatsächlich beschlossen haben

Am 14. Juni fällte der Kanton Zürich einen Doppelentscheid: Die Wohnschutz-Initiative des Mieterverbands wurde mit 57,3 Prozent abgelehnt, der Gegenvorschlag des Kantonsrats mit 54,3 Prozent angenommen.

Der entscheidende Unterschied liegt in der behördlichen Prüfung:

• Wohnschutz-Initiative: Einführung einer behördlichen Bewilligungspflicht. Leerkündigungen und unverhältnismässige Mietaufschläge könnten untersagt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind.
• Gegenvorschlag: Einführung einer Prüf-, Informations- und Unterstützungspflicht für Eigentümer – jedoch ohne vorgängige behördliche Bewilligung der Leerkündigungen.

Genau da setzt die Kritik an: Zwar müssen Eigentümer prüfen und begründen, weshalb eine Leerkündigung erforderlich sein soll. Ob die Begründung tatsächlich zutrifft, wird jedoch vor Ausspruch der Kündigung nicht von einer Behörde materiell überprüft. Eine Behörde kann Leerkündigungen deshalb nicht bereits im Vorfeld verhindern.

– Was neu Pflicht wird: Bei Liegenschaften ab zwanzig Mietverhältnissen müssen Eigentümer mindestens ein Jahr Kündigungsfrist gewähren und ein Kündigungskonzept vorlegen.

– Wo die Lücke bleibt: Rund 90 Prozent der Mietenden im Kanton wohnen in kleineren Liegenschaften – für sie ändert sich nichts. Und selbst dort, wo die Regel greift, verlangt sie nicht mehr, als was grosse Eigentümer wie die Zurich-Versicherung ohnehin schon praktizieren: lange Fristen, ein Beratungsangebot, ein Konzept. Genau das liefert der Konzern in Witikon – Telefonnummern, E-Mail-Adressen, eine Erstreckung bis 2028. Nicht aus Kulanz, sondern weil es demnächst ohnehin Vorschrift wird.

– Was noch fehlt: Rechtsverbindlich ist bislang nichts. Der Regierungsrat arbeitet erst an der Verordnung zum Gegenvorschlag. Die 215 Leerkündigungen in Witikon erfolgten also, bevor jene Regeln überhaupt in Kraft sind, mit denen die Politik ihre Wohnschutz-Massnahme rechtfertigt.

Das Resultat: Der Souverän hat eine Verschärfung abgelehnt und eine Regelung gutgeheissen, die bloss bestehende Praxis festschreibt – und die zudem noch gar nicht gilt.

Wer das Sagen hat

Es sind nicht Kleinvermieter, die den Zürcher Wohnungsmarkt prägen, sondern institutionelle Investoren.

– Wer den Markt dominiert: Versicherungen, Pensionskassen und Immobilienfonds von Grossbanken verfügen über das Kapital für grossflächige Ersatzneubauten und über eigene Rechtsabteilungen. Witikon zeigt das Muster im Kleinen: Zurich-Versicherung und UBS treten hier nicht als einzelne Vermieter auf, sondern als Konzerne mit standardisierten Abläufen für ganze Siedlungen.

– Wer die politische Debatte prägt: Verbände wie der Hauseigentümerverband oder die Handelskammer machten im Abstimmungskampf gegen jede Verschärfung mobil – mit direktem Zugang zu Parlament und Öffentlichkeit. Diese Lobby hat in Bern wie in Zürich viel Gewicht.

– Wer sich wehrte: Die einzelnen Mieterinnen und Mieter im Wiesliacher oder an der Carl-Spitteler-Strasse organisierten sich in einer Interessengemeinschaft und sammelten Tausende Unterschriften, um überhaupt gehört zu werden. Die IG «Carl für all» kam auf über 1950 Unterschriften – die UBS schloss dennoch jede Etappierung des Projekts aus, obwohl Verdichtung auch ohne Totalabriss möglich wäre.

– Die Alternative, die kaum genutzt wird: Etappierung bedeutet, dass eine Liegenschaft gestaffelt saniert oder ersetzt wird – Wohnung für Wohnung oder Gebäudeteil für Gebäudeteil –, während ein Teil der Mieterschaft in den übrigen Einheiten wohnen bleibt. Bewohnerinnen und Bewohner müssen zeitweise Lärm und Bauphasen in Kauf nehmen, verlieren aber nicht zwingend Wohnung und Quartier. Genau das forderte die IG «Carl für all» für die Carl-Spitteler-Strasse – und genau das wird der Gegenvorschlag zur Wohnschutz-Initiative demnächst als Prüfungspflicht vorschreiben.

– Warum Eigentümer trotzdem meist die Leerkündigung wählen: Etappierte Sanierung ist aufwendiger, dauert länger und lässt sich schwerer mit einer vollständigen Neuplanung – maximaler Verdichtung, neuer Gebäudestruktur – vereinbaren. Entscheidend ist zudem der ökonomische Anreiz: Bei einer Totalleerung lässt sich der Mietzins bei Wiedervermietung vollständig neu und ohne Bezug zum bisherigen Niveau festsetzen. Bei etappierten Sanierungen bleiben bestehende, oft günstigere Mietverhältnisse zumindest teilweise bestehen. Solange eine Umgehung der Prüfungspflicht nicht sanktioniert wird, bleibt die Leerkündigung für Eigentümer die rentablere Option.

Das Kräfteverhältnis ist strukturell, nicht zufällig: Kapital und Organisationsgrad liegen bei den Eigentümern, nicht bei den Betroffenen.

Wohnungsnot als politisches Versagen mit Ansage

Die Zahlen zur Wohnungsnot sind eindeutig – politisch gehandelt wird trotzdem kaum.

– Der Befund: Die Leerwohnungsziffer in der Stadt Zürich lag per 1. Juni 2025 bei 0,1 Prozent – ganze 235 freie Wohnungen in einer Stadt mit rund 224’000 Wohneinheiten. Kantonsweit sind es 0,48 Prozent. Das ist keine Momentaufnahme, sondern das Ergebnis jahrelanger politischer Untätigkeit.

– Die verpasste Gelegenheit: Mit der ebenfalls am 14. Juni abgelehnten Wohnungsinitiative hat sich der Kanton gegen ein eigenes finanzielles Engagement für preisgünstigen Wohnraum entschieden. Der stattdessen angenommene Gegenvorschlag setzt auf Deregulierung – schnellere Bewilligungsverfahren, weniger Auflagen. Das mag Verdichtung fördern, sagt aber nichts darüber aus, wer sich die neuen Wohnungen dereinst leisten kann.

– Das Beispiel Witikon: Die Zurich-Versicherung verspricht dort eine Verdoppelung der Wohnungen und mehr Wohnfläche – zu Mieten, die laut Quartierkennerinnen bei rund 1000 Franken pro Zimmer liegen werden. Verdichtung findet statt. Bezahlbarkeit nicht.

Regeln ohne Wirkung

Am Ende bleibt die Erkenntnis, die Walter Angst vom Mieterverband so formuliert: Ein Engagement der grossen Eigentümer, die Zahl der Kündigungen tatsächlich zu senken, ist nicht erkennbar.

Die Politik hat mit dem Gegenvorschlag keine neue Schutzwirkung geschaffen, sondern lediglich zur Pflicht gemacht, was Konzerne wie die Zurich-Versicherung ohnehin schon praktizierten.

Auf die eigentliche Ursache der Wohnungsnot – zu wenig bezahlbares Angebot, zu viel Marktmacht bei wenigen institutionellen Eigentümern – gibt die Abstimmung vom 14. Juni keine Antwort.