Zürich braucht mehr Wohnraum – und will deshalb verdichten. Doch Verdichtung mit Verdrängungsschutz zu verbinden, ist das eigentliche Dilemma der neuen Bau- und Zonenordnung (BZO).

Wer soll in den Aussenquartieren bleiben dürfen, wenn dort künftig höher gebaut wird? Und welche Massnahmen können sicherstellen, dass günstige Mieten nicht verschwinden? Ein Blick auf die Pläne der Stadt – und auf das, was Genf dabei lehrt.

Bis 2045 könnten rund 520’000 Menschen in der Stadt leben – fast 80’000 mehr als heute. Die Antwort des Stadtrats: verdichten, also höher und dichter bauen, dort wo bereits gebaut ist. Die neue BZO soll dafür den Rahmen liefern. Doch das Instrument löst ein Dilemma nicht, es macht es sichtbarer: Geht Verdichtung wirklich ohne Verdrängung?

Wo die neue BZO ansetzt

In mehreren Gebieten im Westen und im Norden der Stadt – etwa in Altstetten und Oerlikon – darf künftig höher gebaut werden als bisher. Bis zu 95 Prozent mehr Wohnraum kann durch solche Aufzonungen entstehen. Damit soll Platz für rund 20’000 zusätzliche Einwohnerinnen und Einwohner geschaffen werden. Die grössten Veränderungen betreffen die Aussenquartiere – Albisrieden, Altstetten, Oerlikon, Affoltern, Seebach und Schwamendingen –, wo viele Menschen mit tiefem Einkommen wohnen.

Genau das ist das Problem: Verdichtung trifft die günstigsten Lagen. Einerseits fördert die BZO-Revision lokal eine starke Innenverdichtung an Orten, wo vor allem einkommensschwache Haushalte wohnen – andererseits will sie die soziale Durchmischung wahren. Kritiker sprechen von der «Ersatzneubaufalle»: Wo abgerissen und neu gebaut wird, steigen die Mieten.

Die Gegenleistung: 75 Prozent preisgünstig

Als Korrektiv hat die Stadt eine Pflicht zum preisgünstigen Wohnraum eingebaut. Bei Aufzonungen werden 75 Prozent des zusätzlichen Bauvolumens als preisgünstiger Wohnraum eingefordert. Wer von der Mehrausnützung profitiert, muss also einen substanziellen Teil günstig vermieten – zur Kostenmiete, nicht zum Marktpreis. Dazu kommen neue Vorgaben zur Begrünung, Baumpflanzungspflichten und eine Grünflächenziffer, um die Wohnqualität trotz höherer Bebauung zu erhalten.

Dennoch: Stadtrat André Odermatt gab offen zu, dass «das Planungsrecht diese soziale Frage leider nicht stellt». Verdichtung bedeute für viele, ihre Wohnung vorübergehend oder dauerhaft verlassen zu müssen.

Was Genf lehrt – und was nicht

Der Blick nach Genf offenbart ein zwiespältiges Bild. In Genf gibt es Gesetze, welche die sanfte Innenverdichtung fördern und eine Mietzinskontrolle beinhalten – das zeigt Wirkung. Während in Zürich zwischen 2015 und 2020 schätzungsweise 14’000 Menschen durch Neubauprojekte direkt verdrängt wurden, waren es in Genf lediglich rund 500. Der Unterschied: Genf setzt stärker auf Aufstockungen und Anbauten statt auf Abriss und Ersatzneubau.

Doch Genf ist kein Vorbild ohne Vorbehalt. Nur 12 Prozent der Genfer Altbauten wurden vor 1985 umfassend renoviert, verglichen mit 30 Prozent in Zürich. Fehlende Investitionsanreize haben den Sanierungsrhythmus gebremst. In keinem anderen grossen Schweizer Kanton ist der Renovationsrückstand so ausgeprägt wie in Genf – über 83 Prozent der Gebäude, die älter als 40 Jahre sind, wurden nie umfassend modernisiert.

Welche Massnahmen fehlen noch

Verdichtung allein reicht nicht. ETH-Forschende empfehlen den Städten, ihre Stadtplanungsteams zu verstärken, eine aktive Bodenpolitik zu betreiben und eine klare Kommunikationsstrategie mit privaten Grundeigentümern zu entwickeln – um Baublockaden und lokalen Widerstand frühzeitig zu verhindern.

Weitere diskutierte Instrumente: ein einkommensabhängiges Mietzinssystem nach Genfer Vorbild, das die Subvention an den tatsächlichen Bedarf koppelt; schnellere Baubewilligungsverfahren; und eine konsequentere Förderung von sanfter Verdichtung – Aufstockungen statt Abrisse. Studien zeigen: Verdichtung, die auf günstige Wohnungen und mehr Grünraum setzt, findet in der Bevölkerung deutlich mehr Akzeptanz als reine Deregulierung.

Zürich sucht den schmalen Grat zwischen Wachstum und Verdrängungsschutz. Die neue BZO ist ein erster Schritt – aber kein letzter.