Der Kanton Zürich braucht bis 2055 rund 150’000 zusätzliche Wohnungen. Die FDP fordert deshalb neue Einzonungen, Fachleute sehen das Problem jedoch eher bei zu langsamer Verdichtung und Baulandhortung als beim fehlenden Land.

Denn obwohl der Kanton rasant wächst und Wohnraum zunehmend knapp wird, zeigen die Zahlen ein anderes Bild als die politische Debatte vermuten lässt: Noch immer gibt es erhebliche Bauzonen- und Verdichtungsreserven. Das eigentliche Problem liegt somit weniger im fehlenden Land als darin, dass Eigentümer bestehende Reserven kaum nutzen, ein Befund, der die Forderung nach neuen Einzonungen in einem anderen Licht erscheinen lässt.

150’000 Wohnungen bis 2055

Die Bevölkerung des Kantons Zürich soll bis 2055 von 1,6 auf rund 1,9 Millionen Menschen anwachsen, kaum eine andere Schweizer Region wächst schneller. Der Regierungsrat rechnet deshalb mit einem Bedarf von etwa 150’000 zusätzlichen Wohnungen.

Seit der Revision des Raumplanungsgesetzes 2014 gilt der Grundsatz der Verdichtung nach innen. Neues Bauland wird kaum mehr eingezont, 80 Prozent des Wachstums sollen gemäss kantonalem Richtplan in den Städten und ihren Agglomerationen entstehen.

Wie gross sind die Reserven wirklich?

Von den 285 Quadratkilometern Bauzonen im Kanton sind aktuell knapp 6,8 Prozent unbebaut, 2014 waren es noch 9,5 Prozent. Das grössere Potenzial liegt in den sogenannten Geschossflächenreserven innerhalb bestehender Siedlungen, insgesamt rund 78 Quadratkilometer, davon gut die Hälfte in Wohnzonen. Die grössten Reserven finden sich in Zürich, Winterthur sowie in Gemeinden wie Regensdorf, Wetzikon, Uster, Volketswil und Kloten.

Der Regierungsrat zeigt sich in seiner Antwort auf eine Anfrage von SVP-Kantonsräten grundsätzlich zuversichtlich, die vorhandenen Reserven würden ausreichen. Der zugrundeliegende Raumplanungsbericht ist vorsichtiger formuliert: Gerade in urbanen Räumen reichten die Flächen «nur sehr knapp». Zudem sei unklar, wie viele der ausgewiesenen Reserven tatsächlich realisiert würden, da die Umsetzung bei den Grundeigentümern liegt, von denen nicht alle an einer Überbauung interessiert seien.

Die Bautätigkeit stockt

Die Praxis bestätigt diese Zurückhaltung: 2025 entstanden im Kanton Zürich netto nur rund 5200 neue Wohnungen, einer der tiefsten Werte der letzten 15 Jahre. Von den unüberbauten Flächen wird jährlich lediglich etwa drei Prozent tatsächlich bebaut.

Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, sieht darin ein strukturelles Problem. Viele ausgewiesene Reserven seien zwar theoretisch bebaubar, in der Praxis fehlten aber häufig Anreize. Die attraktivsten Lagen seien längst überbaut, verbliebene grössere Flächen lägen oft am Siedlungsrand, wo wiederum die Nachfrage fehle.

Eine Studie von Hasenmaile und seinem Team kommt zudem zum Schluss, dass es in den vergangenen 25 Jahren finanziell oft attraktiver war, Bauland zurückzuhalten, statt es zu überbauen. Steigende Bodenpreise hätten teilweise eine bessere Rendite versprochen als eine Vermietung.

Verdichtung statt Neuland

Hasenmaile ortet die Wurzel des Problems im Strategiewechsel von 2014, der aus seiner Sicht zu langsam und ohne ausreichende Begleitmassnahmen umgesetzt wurde. Es habe Jahre gedauert, bis Kantone und Gemeinden ihre Richt- und Zonenpläne angepasst hätten, was die Bautätigkeit gebremst habe.

Neue Einzonungen hält er dennoch für den falschen Weg, eher für einen politischen «Notruf» als für eine echte Lösung. Sinnvoller wären aus seiner Sicht grosszügigere Aufzonungen, damit sich Ersatzneubauten wirtschaftlich lohnen, mehr Mut zu höheren Gebäuden sowie schnellere Bewilligungsverfahren. Auch eine Abgabe auf lange brachliegendem, baureifem Land könnte helfen, Anreize zur Überbauung zu schaffen. Andere Kantone kennen solche Instrumente bereits, Zürich bislang nicht.

Marco Salvi vom Thinktank Avenir Suisse teilt diese Einschätzung im Kern: Nicht die Strategie der Verdichtung sei gescheitert, sondern deren Umsetzung. Kurzfristig brauche es vor allem eine bessere Nutzung bestehender Zonen, etwa durch Umwandlung von Gewerbe- in Mischzonen. Neue Einzonungen schliesst er langfristig aber nicht grundsätzlich aus, sollte der Bedarf anders nicht gedeckt werden können.

Kanton winkt vorerst ab

Der Kanton selbst sieht derzeit keinen Handlungsbedarf für neues Bauland. Die vorhandenen Reserven seien noch reichlich vorhanden und müssten zunächst genutzt werden, heisst es von kantonaler Seite. Auch Instrumente zur gezielten Baulandmobilisierung stehen aktuell nicht zur Debatte, ihre Wirkung gilt als umstritten.

Die Debatte dürfte damit vorerst nicht das Bauland selbst betreffen, sondern die Frage, wie sich vorhandene Reserven schneller und konsequenter in Wohnraum verwandeln lassen.